潘石屹钱多称急 房产业资金缺口1.5万亿
http://bj.house.sina.com.cn 2008年05月14日08:07 21世纪经济报道 本报记者 于晓娜
“售楼收入2.9万亿，购地支出3万亿”，5月13日，潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)在SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)(0410.HK)股东大会的说法将房地产业资金紧张的触目惊心表露无遗。 “按照老潘的说法，那么现在的资金情况非常恐怖！全国的商品房销售均价在4000元／平米左右，其中1400-1500元左右为建安费用，含所得税在内的总税负约是销售收入的10%-15%。每平米剩下的自由购地资金约1800-2100元。所以去年行业的资金缺口可能是在1.5万亿元的量级。”一不愿具名的国内最大房地产公司之一的地区公司副总经理对本报记者表示。 他指出，“所谓自由购地资金包括了利润和原土地成本的回收资金。购地支出只要超出它，房地产公司就必须取得外部资金的支持。而从整个行业来说，这既包括原有房地产公司的融资，也包括刚进入这行业且没有开始卖楼的公司带来的资金，但不管怎么说，1.5万亿的缺口实在太大。” 而面对行业资金此种现状，13日，在香港接受记者采访的SOHO中国董事长潘石屹、行政总裁张欣等却有着一张自己如意的算盘：“所有土地项目，价格比前几个月都要便宜，而且急迫程度都非常高”。 房地产资金情况严峻 《21世纪》：到去年底，你们手头还有150个亿的现金，今年会不会全部用来买地？ 潘石屹：目前所有中国的房地产公司当中，现金量最大的就是SOHO中国了，而2008年的形势，从资金的形势来看比较严峻。 我们简单计算一下，去年，中国房地产行业的总体销售额是2.9万亿，但是，去年房地产公司光买土地的钱就花了3万亿！这里面还要付出好几千亿人民币的税金，所以房地产行业总体来说资金非常紧张。 这些房地产公司都寄希望于能在香港上市，可是准备上市的40家房地产公司中，来了2家，没有成功就回去了。因为美国的次贷危机，国际资本市场不景气，所以这些房地产公司能否上市，还是个问号，国际资本能否继续流入中国房地产市场，也还是个问号。 过去10年，国内房地产开发的资金的主要来源是银行贷款。银行贷款分两部分，一部分是给了开发商，另外更重要的一部分是，银行的钱通过房地产按揭贷款流入到房地产行业。可是从今年前4个月的情况来看，无论是银行给开发商的贷款还是按揭贷款，金额都是非常非常少。 中国还在进行宏观调控， CPI指数又特别高，所以中国政府一直在实施从紧的货币政策，现在国内的情况是地多钱少，现在在跟我们谈的所有土地项目，价格比前几个月都要便宜，而且急迫程度都非常高。 《21世纪》：现在谈的土地项目比以前大概能便宜多少？ 潘石屹：这个还不能具体说。 张欣：具体的数字我们要公告了才可以谈。 《21世纪》：昨天内地公布了CPI数据，央行同时宣布再次提高存款准备金率0.5%，这是否意味着房地产行业的资金形势更加严峻了？ 潘石屹：这个实际上是一个信号，意味着中国还要实施从紧的货币政策，而且，这次是在公布CPI8.5%的同时就提高了存款准备金率0.5%，这是一个很强烈的信号，这意味着在未来的房地产市场上，钱会更值钱。 资产负债率低至8.5% 《21世纪》：今年SOHO中国买地的规模大概多大？ 张欣：具体买多少地我们也不能透露。但从公司规划上看，今年是肯定要买地的，因为我们现在钱多，市场上要卖出土地的紧迫性也很高，所以我们一定会利用这样的机会去买地，用香港的说法就是“入仓”。 潘石屹：我们购地的时候是非常理性的。 去年2月到11月这10个月的时间，中国大陆的土地市场是最疯狂的十个月。疯狂到什么程度呢？就是楼面价格比周围的房价都要贵，也就是所谓的面粉贵过面包。可是在这10个月时间，SOHO中国无论是在上市前还是上市后，我们账面上都有大量的现金，我们的负债率也是非常低的，在这疯狂的10个月中，我们一平方米的地都没有进，理性、严格遵守纪律是至关重要的。 《21世纪》：SOHO中国今年会否考虑进入二线城市开发？ 潘石屹：上市之后我们的确曾考虑过是否要进入二线城市，也到北京、上海之外的城市去考察过，但是之后我们还是决定全力收回北京，我们觉得这个策略是对的，因为北京的回报率是非常高的，但50%的利润率不是唯一的指标。 张欣：北京的利润率很高。所以今后买地还是会集中在北京。 阎岩(SOHO执行董事兼财务总监)：我们现在在看很多地，今年绝大部分的机会还是在北京，还是市中心商业地块，这和我们上市以来在做的业务是一直吻合的，而且和去年上半年相比，今年的机会会更多。 《21世纪》：之前你讲过要把公司的负债率提上去，这个计划大概需要多久实现？今年负债率水平将达到多少？ 潘石屹：我们的确是要把负债率提高上去，因为我们的负债率现在只有8.5%，非常低。在目前通货膨胀如此严峻的情况下，这么低的负债率实际上是限制了我们公司的潜力，潜力没有发挥出来，所以我们是定了一个长远计划，一方面，就是要把手里的钱花出去，另一方面，就是要把负债率提起来，把我们企业的潜力充分发挥出来。 至于时间上，我们慢慢再看吧。
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